При покупке недвижимости в Болгарии, особенно в новостройках или на этапе строительства, вы обязательно столкнётесь с терминами Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Эти документы — ключевые этапы контроля строительства согласно Закону об устройстве территории (Закон за устройство на територията). Они подтверждают, на какой стадии готовности находится объект и насколько он соответствует проекту и нормам.
Вот простое и актуальное (на 2026 год) объяснение, что означают эти акты, в чём их разница и почему они важны для покупателя.
Акт 14 — «Грубая стройка» (груб строеж)
Что это?
Акт образца 14 (или просто Акт 14) — это первый официальный этап после начала строительства. Он подтверждает, что здание достигло стадии грубого строительства (rough construction / shell stage).
Что именно построено на этом этапе:
- Несущие конструкции (фундамент, колонны, стены, перекрытия)
- Крыша
- Лестничные марши
- Часто уже вставлены окна и внешние двери
Кто подписывает:
Инвестор (застройщик), строитель, технический надзор, проектировщик.
Что даёт Акт 14 покупателю: - С этого момента можно оформлять нотариальный акт собственности на квартиру/дом (даже если внутри ещё голые стены).
- Появляется возможность брать ипотеку, прописываться, проводить сделки купли-продажи.
- Цена недвижимости на этом этапе обычно самая низкая.
Риски:
Объект ещё далеко не готов к проживанию — нет отделки, коммуникаций, фасада может быть без штукатурки.
Акт 15 — Полное завершение строительства
Что это?
Акт 15 удостоверяет, что здание полностью построено в соответствии с проектом. Это этап, когда все строительные и монтажные работы завершены, включая:
- Внутреннюю разводку электрики, водопровода, канализации, отопления
- Штукатурку, стяжку полов
- Фасад, кровлю, окна, двери
- Общие части здания (лифты, лестницы, подвалы)
Кто подписывает:
Застройщик, проектировщики всех частей, технический надзор, инвестор (иногда — представители собственников квартир).
Что даёт Акт 15: - Здание считается технически готовым, но ещё не введено в эксплуатацию.
- Можно жить, делать ремонт, подключать счётчики (электричество, вода).
- Многие покупатели заселяются именно на этом этапе.
Важно:
Акт 15 — основание для подготовки следующего документа. Без него невозможно получить разрешение на использование.
Акт 16 — Ввод в эксплуатацию (разрешение на использование)
Что это?
Акт 16 (или протокол образца 16) — финальный документ, который подтверждает, что здание полностью соответствует всем нормам, проекту и готово к безопасной эксплуатации.
На практике для большинства жилых зданий (категории IV–VI — многоквартирные дома, виллы, небольшие комплексы) вместо «Акт 16» выдаётся Удостоверение о вводе в эксплуатацию (Удостоверение за въвеждане в експлоатация) или Разрешение на использование (Разрешение за ползване), которое выдаёт главный архитектор муниципалитета или региональная дирекция по надзору за строительством.
Кто участвует:
Создаётся специальная комиссия, которая проверяет объект на месте. Подписывают представители надзорных органов, застройщик, собственники.
Что даёт Акт 16:
- Официальное разрешение жить и пользоваться зданием.
- Можно без проблем оформлять прописку, подключать постоянные коммунальные услуги, продавать квартиру по полной рыночной цене.
- Банки охотнее дают ипотеку именно на объекты с Акт 16.
- Повышается ликвидность и цена недвижимости.
Важная особенность в 2026 году:
Для жилых домов небольших категорий (самые распространённые новостройки) часто говорят просто «Акт 16», подразумевая именно удостоверение о вводе в эксплуатацию. Процедура не изменилась кардинально с предыдущих лет.