«У меня имение на руках, – со вздохом сказал Обломов. – Я соображаю новый план; разные улучшения ввожу. Мучаюсь, мучаюсь… »

(Иван Гончаров)

1. Введение

Итак, Вы решили продать свою квартиру в Болгарии (давайте договоримся, что дальше будем обозначать в тексте квартирой любой объект недвижимости, будь то студия, квартира, дом, таунхаус, пентхаус, отель).

Причины продажи могут быть, конечно же различные, и мы всегда надеемся, что эти причины у наших клиентов только самые позитивные! С чего начать, куда бежать, к кому обращаться, где выставлять объявление о продаже, какую цену установить, какие документы будут нужны для сделки, самому заниматься или все-таки обратиться к агентствам – эти, и многие другие вопросы у Вас возникнут на первом этом этапе.

Что необходимо сделать Вам на этом этапе, или хотя бы предварительно узнать информацию:

• Рыночная стоимость Вашей квартиры. Она будет зависеть от квартир в Вашем здании или комплексе, от стоимости в целом по курорту и от многих факторов, но более-менее реальную картину Вы сможете получить, исходя из предложений на рынке, или Вас сможет сориентировать Ваш брокер из агентства недвижимости.
• Уточните у управляющей компании, можете ли Вы продавать свою квартиру самостоятельно, через другие агентства или приоритетное право продажи прописано в договоре поддержки с управляющей компанией
• Есть ли ограничения по доступу в здание для сторонних посетителей и необходимо ли Вам будет написать письмо в управляющую компанию или оставить доверенность на вашего доверенного человека в Болгарии или Вашего агента по недвижимости, который будет проводить осмотры квартиры в вашем отсутствии – оперативный доступ зачастую становится залогом быстрой продажи квартиры

Это первый шаг к началу продажи вашей недвижимости в Болгарии. Вы сориентировались по стоимости, разобрались, как организован доступ в здание и есть ли дополнительные правила доступа. Настало время наводить красоту…

2. Наводим красоту или внешний вид квартиры

Убираем весь ненужный хлам

В процессе пользования квартирой неминуемо Вы обрастаете кучей ненужных вещей, а особенно, это касается курортной недвижимости, в которой вы зачастую проводите 1 неделю – месяц в году. Надувные круги, детские совки для песка, старые пляжные полотенца, сувениры-тарелки, которые Вы купили еще в первый год к новоселью, кружки с надписью «Болгария» и т.д. Все это убираем в коробки и отдаем либо своим соседям, либо друзьям, либо забираем себе в качестве напоминания о Вашей квартире в Болгарии.

До чего руки не доходили

Немного не закрывалась дверь, отошел плинтус, лампочка сгорела в том месте, где ее никогда не включали, розетка вышла из строя, на самой высокой лампе немного пыли – это все, что мы пытаемся максимально долго оттягивать и не делать. В случае, когда это Вам говорит жена или муж – можно тянуть время, риск получить небольшой скандал домашний и помириться. В этом случае такой вариант не пройдет – у нас есть 5-10 минут, когда потенциальный покупатель попадет в Вашу незнакомую ему квартиру, в другой мир, в ваш мир… и поверьте, он заметит и пыль на дальнем светильнике, и неработающую розетку, и чуть-чуть не закрывающуюся дверь. Исправляем все возможные мелочи, если не можем самостоятельно – вызываем мастера на все руки, который за один вечер все поправит и заменит. Небольшая затрата на данном этапе, которая поможет нам, как минимум не опускаться в цене по стоимости, а как максимум выделиться из подобных предложений на рынке. Вспомните себя, когда Вы покупали квартиру и как придирались к мелочам, которые как сами знаете делаются элементарно и быстро.

Сделайте уборку так, как никогда ее не делали

Итак, мастер или вы самостоятельно поправили недочеты по квартире, настало время навести марафет. Даже если Вы не уверены в быстрой продаже своей недвижимости – она должна быть чистой, чтобы глаз потенциального покупателя не мог ни за что зацепиться в плане недочетов по квартире и при окончательном выборе поставил плюс вашей квартире в плане чистоты. Тут особое внимание уделяем сантехнике, плите, ванной комнате, туалету. Соответственно убираем в шкафы или коробки –  специи, тарелки, кастрюли, шампуни, бритвы, зубные щетки из ванной комнаты. На данном этапе сохраняем спокойствие и умиротворенность – это все для важного дела! Если терпения и желания засучить рукава нет, а душа просится на пляж – вызываем клининговую компанию (альтернативный вариант – мужа или жену оставляем убираться), ставим им точную задачу и контролируем результат. Подумайте о запахе – он должен быть нейтральным и приятным, тут подойдет запах кофе или не сильный и приятный ароматизатор. Если Вы решились продать квартиру, то исключите запах табака, запахи животных… коту придется пожить у родственников какое-то время.

Оставляем уют

В погоне за «обезличиванием» квартиры не забудьте оставить нотки уюта, оставьте одну-две картины, небольшой цветок на окне, красивый плед. Создайте ощущение уюта в вашей квартире, чтобы потенциальный покупатель почувствовал себя «как дома», чтобы он представил уже свои магнитики на пока еще вашем холодильнике, чтобы он увидел, куда поставит чашку утреннего кофе на балконе и т.д.

Свет и пространство

Мы уже все починили, вычистили, убрали хлам и почти дошли до идеала… Вы все еще продаете свою квартиру в Болгарии? Хорошо. Тогда пробуем расширить пространство. Проверяем, что весь свет в квартире работает включается и выключается. Посмотрите, возможно ли передвинуть громоздкий диван, чтобы увеличить место в гостиной. Может быть сменить темные простыни или подушки на более светлые тона – это немного расширит пространство. Все зеркальные поверхности должны быть идеально чистые. Любимое кресло-качалка в центре гостиной – выкидываем или отдаем соседу. Максимум света – максимум пространства. У нашего потенциального покупателя должен быть полет фантазии. Он сам поставит туда кресло-качалку, когда будет нужно – может купит ее у Вашего соседа =) Сейчас переходим к мастерам фото- и видео камер, а эту главу предлагаю закончить цитатой американских риелторов:

Buy the best, you only cry once.
Покупай лучшее, один раз всплакнёшь.

3. Фото- Видео- материалы

Днями ранее мы уже сделали мелко-срочный ремонт, выбросили мусор, спрятали или уничтожили весь хлам в квартире, вкрутили лампочки и отдали кота и собаку на попечение соседу или друзьям. К нам в агентство постоянно обращаются собственники для продажи своего апартамента или дома в Болгарии и в 90% случаев пытаются убедить наших сотрудников, что они сделали максимально хорошие фотографии и что не надо лишний раз беспокоиться и, вообще, просто приводите покупателей в квартиру и они в нее обязательно влюбятся.

Все не так просто. Фотографии объекта – это реклама, которая должна стать тем рычагом, который заставит потенциального покупателя позвонить по объявлению и захотеть уже «живьем» увидеть квартиру. А для этого, нужно максимально выделиться среди других подобных предложений. Ну и в конце концов, не зря же мы всю прошлую главу убирались и приводили в порядок нашу недвижимость, чтобы в одну секунду перечеркнуть судьбу объявления ужасными фотографиями.

Покупатели, перебирая тонны объявлений в интернете о покупке квартир, а тем более, мы рассматривает покупку апартамента за границей (в Болгарии), влюбляются и отмечают те или иные квартиры по понравившимся фотографиями, а уже при посещении страны, соответственно, хотят увидеть те или иные объекты (которые на момент приезда остались актуальны), которые они уже присмотрели сидя в Сибири за чашкой чая около теплой батареи. Поэтому, так важно уделить внимание этому этапу. Опираясь на практику нашей компании, многие европейские покупатели и инвесторы (Англия, Польша, Чехия, Венгрия), которые уже имеют представление о Болгарии и информацию о жилых комплексах в Болгарии могут зарезервировать и купить недвижимость только по фото- и видео- материалам. Такие сделки не так часты, но, если соотношение цена-качество недвижимости очень приличное, то шанс на онлайн резервацию возрастает в разы. Ниже разберем стандартные ошибки при съемке недвижимости и попробуем дать некоторые рекомендации, следуя которым мы уже увеличим шанс на скорейшую продажу объекта.

Как и что фотографируем

Итого, у нас в руках мобильный телефон, и нужно максимально хорошо и как можно подробно сфотографировать нашу любимую квартиру. Самое первое и большое правило:

Держите телефон при фотографировании горизонтально. ГОРИЗОНТАЛЬНО. Договорились? (а лучше доверьте это дело профессионалам)

• Фотографируем все комнаты минимум из двух точек. Гостиную, спальню или спальни, балкон, вид из окон и вид с балкона, отдельно кухню (чтобы были видны электроприборы), ванную комнату. Небольшие помещение (кладовая, гардеробная и подобные) можно сфотографировать только от входа 1 раз.
• Сделайте больше фотографий, ненужные и некрасивые ведь всегда можно будет удалить.
• Старайтесь фотографировать из углов комнат, тогда будет более четкое представление о недвижимости и объеме помещения
• Если подъезд или подход к квартире выглядит во время съемки неприглядно, то лучше упустить эти фотографии.
• Сделайте несколько фотографий вашего жилого комплекса – даже если это зима и в комплексе может быть не наполнен бассейн, нет людей и т.д. – для многих важно увидеть в каком состоянии здание и территория в несезонное время.
• Старайтесь сделать фотографии в солнечный день.
• Избегайте попадания вашего отражения в зеркалах, а при съемке туалета не поленитесь и закройте крышку унитаза
• Не направляйте камеру на яркое окно, это может испортить кадр
• Лучший свет, конечно же естественный дневной, но, чтобы осветить комнаты равномерно – включите весь возможный свет в квартире.
• Не используйте функцию «зум» (увеличение) на смартфоне
• И помните про первое правило держать телефон горизонтально

Таким образом, фотографируя квартиру для продажи, не обязательно быть профессионалом и иметь кучу оборудования, но важно соблюдать некоторые основные правила, которые позволят Вам сделать фотографии, как минимум не хуже, а зачастую и лучше, чем фотографии на многих объявлениях в интернете. Если Вы будете продавать Вашу квартиру в Болгарии через агентство недвижимости, то скорее всего менеджеры агентства сделают самостоятельно фото- и видео- материалы для своего сайта и для тех площадок, на которых они размещают рекламу. Постарайтесь только, когда ребята приедут делать фотографии, чтобы ваша недвижимости не выглядела так, как на фото ниже… немного юмора и в следующей главе делаем серьезное лицо и переходим к подготовке документов для продажи недвижимости в Болгарии. Ведь мы только запустили процесс…

Mr. and Mrs. Seller, we are in a price war and a beauty contest, and in order for us to sell your home fast, we have to win at both.

Уважаемые собственники, мы с вами находимся в состоянии ценовой войны и на конкурсе красоты. Чтобы продать ваш дом быстро, мы должны одержать победу в обоих.

4. Текст объявления

Вы, как собственник, конечно же знаете, что ваша недвижимость самая лучшая в Болгарии, поэтому только вы и сможете максимально подробно про нее написать, а я только на всякий случай, напомню, какие параметры не забыть при составлении текста объявления.

Пишем краткое описание вашей квартиры, количество спален, количество ванных комнат, наличие террасы или балкона, качество бытовой техники и мебели. Площадь недвижимости – постарайтесь указать точную площадь, которая указана в вашем нотариальном акте (основной документ на собственность в Болгарии). Если квартира расположена на высоком этаже, то обязательно укажите есть ли лифт и работает ли он круглый год – это важно, так как большинство сделок в Болгарии все-таки курортное жилье и потенциальные покупатели хотят знать, насколько пригодна квартира к проживанию круглый год.

Да, мы сделали хорошие фотографии, но в тексте еще раз пишем какой вид из окна и указываем какой расположение квартиры относительно сторон света (южное, северное и т.д.) – это поможет потенциальному покупателю представить когда у него будет солнце в квартире, а иногда и хорошо, что квартира северная, так как покупается только для летнего отдыха, а прохлада в летние месяцы в Болгарии очень важна.

Опишите расстояние до моря в метрах, а также в минутах ходьбы. Расстояние до супермаркета, обмена валюты, медицинского центра, остановки общественного транспорта.

Если жилье курортное, то опишите пляж, а также какие развлечения есть в шаговой доступности для взрослых и детей.

Напишите про инфраструктуру вашего жилого комплекса, есть ли бассейн, охрана, фитнесс, спа-центр, парковка, живут ли собственники круглый год. В общем, напишите то, что заставило когда-то купить Вас эту квартиру. Обязательно указываем годовую таксу содержания в комплексе.

Пишем лаконично и по делу – не перехваливаем свою недвижимость!

5. Серьезная глава. Документы.

Многие собственники недвижимости, обращающиеся к нам для продажи, говорят, почему я должен подготовить какие-либо документы или заплатить за их подготовку, ведь, когда я покупал недвижимость я как покупатель все оплачивал – это в корне не так. В Болгарии, на самом деле, все нотариальные расходы по покупке недвижимости оплачивает покупатель недвижимости в 99% случаев, но, если Вы не видели предварительную подготовку документов от продавца, то это не означает, что ее не происходило и что покупатель бесплатно сделал все документы. Мы не будем рассматривать стоимость документов (она отличается по областям Болгарии, отличается кто их подготавливает, по доверенности или лично и т.д. – есть нюансы), мы просто рассмотрим список тех бумаг, которые у Вас должны быть при продаже и нотариального оформления сделки.

Список документов продавца недвижимости в Болгарии

• Нотариальный акт на недвижимость
• «Скица» или кадастральная схема
• «Данъчна оценка», справка о налоговой оценочной стоимости объекта
•  «Удостоверение за тежести», справка о том, что Ваша недвижимость не имеет каких-либо обременений (кредитов, ипотек, долгов, претензий от третьих лиц, судебных разбирательств)
• Декларация о гражданском состоянии (по чл. 25, ал. 8) – от собственника и его супруга/супруги.
• Декларация об отсутствии задолженностей у собственника перед государственными органами в Болгарии (по чл. 264, ал. 1) – от собственника и его супруга/супруги.
• Декларация о том, что собственник не является госслужащим, политиком и пр. (по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП) – от собственника и его супруга/супруги.
• Паспорт оригинал + паспорт копия (и написанные на копиях адрес регистрации и проживания)

Если только Вы вписаны в нотариальный акт, но недвижимость покупалась, когда Вы состояли в браке, то обязательно присутствие на сделке супруга/супруги. При его/ее отсутствии на сделке, Вам будет необходима доверенность + 3 декларации указанные выше (переведенные на болгарский язык)

6. С риелтором или без?

Уже подготовили квартиру, почистили, сделали фотографии? Отлично! Теперь, нам необходимо решить, обращаться все-таки при продаже нашей любимой квартиры в Болгарии к агентствам, или же продавать самостоятельно. Давайте посмотрим на плюсы и минусы вариантов.

Рассмотрим ситуацию – Вы иностранный гражданин, не постоянно проживающий на территории Болгарии и решили продать свою недвижимость. Вы, конечно, можете выставить вашу квартиру в бесплатные объявления на основные сайты России, Украины, Белоруссии, Казахстана и т.д. Но, как мы разобрали выше – по фотографиям сейчас недвижимость, а тем более в другой стране покупает совсем небольшой процент людей. Таким образом, Вам необходимо позаботиться о доступе в Ваш апартамент в Ваше отсутствие.

Размещая на сайтах объявлений страны вашего пребывания, Вы получаете довольно ограниченный круг потенциальных покупателей. И да простят меня продавцы, которые все таки умудрились продать свою квартиру в Болгарии через Авито =)

Почему мы скептически относимся к продаже квартиры в Болгарии собственником самостоятельно?

1. Необходимо ориентироваться в ценах на рынке в тех или иных районах Болгарии, а также в тех или иных комплексах. Это необходимо, что поставить за свой апартамент реальную цену.
2. В агентства недвижимости в Болгарии сливаются заявки от клиентов со всего света, что позволяет включать ваш апартамент в список осмотров для того или иного клиента – увеличивая тем самым количество осмотров недвижимости и соответственно ускоряя продажу.
3. Агентства недвижимости, которые продают в Болгарии не работают только с жителями одной страны – покупатели в Болгарии разношерстны. У нас в арсенале за годы работы были сделки и с гражданами Китая и с гражданами Южной Африки.
4. Ваш агент разместит объявление не только на сайт своей компании, но и разместит по площадкам платным/бесплатным, отправит в рассылку по компаниям-партнерам, отправит своим старым или «спящим» клиентам. Таким образом, ваша квартира попадет практически по все агентства Болгарии и в течение определенного времени объявление появиться на сайтах агентств, о которых Вы даже не знали, но которые тоже постоянно работают со своими клиентами и партнерами.
5. Агент сможет оперативно показывать вашу недвижимость, так как сегодня необходимо быстро реагировать, зачастую клиенты приезжают на осмотры на 2-3 дня и хотят видеть максимальное количество объектов, поэтому быстрая реакция вашего агента и быстрый доступ к недвижимости очень важен для продажи.
6. Уже его задача будет максимально красиво рассказать о недвижимости, а также о районе в котором она находится и о жилом комплексе.
7. Одной из первых, агенты показывают недвижимость, от которой у них есть быстрый доступ или ключи. Соответственно, наши агентства-партнеры делают также. В наших закрытых группах риелторов по Болгарии, выставляя новый объект, зачастую дополняется в конце объявления волшебная фраза – есть ключ.
8. В случае положительного результата, агентство или их адвокат примет задаток за вашу недвижимость в Болгарии и соответственно согласует с вами удобные даты сделки. Не говорим уже о том, что помогут с подготовкой документов и сопроводят всю сделку. Так как сопроводить сделку, чтобы все стороны остались довольные – будет одной из основных задач вашего агента – это его работа, это его заработок.

Я ни в коем случае не призываю Вас бежать в ближайшее агентство и отдавать на продажу вашу квартиру или дом в Болгарии. То, что написал выше – это опыт практически 7 лет работы в этой сфере в Болгарии. Наклеив объявление на дереве в Челябинске с текстом «Продам квартиру в Болгарии» – поверьте, дело с места особо не сдвинется. В этом случае мой вердикт – делегируйте эту заботу профессионалам. Шансы увеличатся в разы, также, как и после всех действий, которые мы во второй главе сделали.

7. День сделки

Настал день икс – день сделки. Скорее всего, перед нотариальным подписанием, покупатель захочет посмотреть квартиру еще раз, ведь иногда покупатели оставляют задаток (депозит) за квартиру онлайн. Правилом хорошего тона будет, если Вы сделаете небольшую влажную уборку, чтобы покупателю еще раз стало приятно, и он был полностью спокоен во время сделки. Если Вы указывали в объявлении или при подписании договора с агентством, что вся мебель и бытовая техника остается в квартире при продаже, то будьте добры ее оставить. В нашей практике были случаи, когда перед самой сделкой собственнику становилось очень жаль отдавать свой дорогой телевизор или холодильник и тем самым собственник ставит под угрозу всю сделку – будьте честными перед Вашими покупателями, перед вашим агентом и в первую очередь перед собой.

Подготовьте перед сделкой кроме документов, которые мы рассмотрели в главе выше, следующие бумаги и информацию:

1. Номер ИТН – номер, выданный электро-компанией для оплаты электричества
2. Номер ВИК – номер для оплаты счетов на воду
3. Фактуры, чеки или расписки об оплате таксы содержания в комплексе за последние годы
4. Номер телефона и E-mail управляющей компании (перед сделкой, уточните у управляющей компании Вашего комплекса или жилого здания – приезжает ли их представитель на сделку, чтобы подписать договор поддержки комплекса)

Процедура продажи недвижимости не такая сложная и не стоит переживать. Вы приедете в определенный час к нотариусу, соответственно, туда же прибудут покупатели и адвокат, который подготавливал все документы. Обязательным в Болгарии (если продавец или покупатель иностранный гражданин, не гражданин Болгарии) является присутствие переводчика.

• Проверяются данные из документов и паспортов покупателя и продавца
• Переводчиком зачитывается проект нотариального акта и подписывается в нескольких экземплярах
• Заполняются и подписываются необходимые декларации
• Весь пакет документов передается нотариусу, которые еще раз проверяет наличие документов от всех сторон и уточняет, что текст документов понятен участникам сделки и был переведен им полностью.
• Также, нотариус уточняет, была ли произведена оплата и соответственно отправляет стороны в банк для проведения взаиморасчетов
• После взаиморасчетов в банке Вы, как продавец, обязаны приехать обратно в нотариус и подтвердить, что Вы получили сумму по сделке и передать нотариусу копию платежного поручения о переводе Вам суммы от вашего покупателя.

Кто оплачивает расходы по оформлению сделки?

Если заранее у Вас не было договоренности с покупателем, что Вы делите расходы по нотариальному оформлению сделки, то все нотариальные расходы по сделке оплачивает покупатель недвижимости.

Вы, как продавец, оплачиваете изготовление документов – налоговая оценка, кадастральная схема, а также оплачиваете услуги переводчика устный перевод во время сделки и письменный перевод документов (если был необходим).