1. Недвижимость в Болгарии до сих пор очень дешёвая
   «Можно найти хорошую квартиру у моря за 15–25 тыс. евро»
   Реальность 2026 года
   Такие цены практически исчезли.
   Реальные стартовые цены сейчас:

• Студия у моря нормального качества → от 35–40 тыс. €
• 1-комнатная квартира 40–50 м² → от 45–70 тыс. €
• 2-комнатная квартира → от 70–110+ тыс. €
• Новостройка в хорошем районе/комплексе → 1300–2200 €/м²
  Вывод
  Болгария уже давно не «дешёвая страна». Это доступный, но уже вполне европейский рынок.

Цены всегда только растут и никогда не падают

«Куплю сейчас, через 3–5 лет будет +50–100%»
Реальность
Цены растут циклично.
Были очень сильные периоды роста (2021–2024), были годы практически нулевого роста или даже небольшого падения (2013–2018, 2020).
В 2025–начале 2026 рост замедлился, в некоторых районах уже наблюдается коррекция.
Вывод
Недвижимость — не банковский депозит. Рост цен — вероятен, но не гарантирован и не равномерен.

Покупка квартиры = автоматическое получение ВНЖ / гражданства
Очень старый и очень живучий миф.
Реальность
Покупка любой недвижимости не даёт ни ВНЖ, ни гражданства автоматически.
С 2010-х годов Болгария ужесточила правила.
В 2025–2026 годах для граждан России и Беларуси получение ВНЖ через недвижимость практически невозможно (кроме очень редких случаев).

«Главное — низкая цена, остальное неважно»
«Куплю самую дешёвую, а потом разберусь»
Самые частые печальные последствия:

• Очень высокая такса поддержки (18–30 €/м² в год)
• Долги по комплексу
• Проблемы с документами
• Очень плохое качество строительства
• Невозможность нормальной перепродажи
• Огромные вложения в ремонт
  Правило 2026 года
  Дёшево ≠ выгодно

«Всё можно сделать удалённо без проблем»
«Приеду один раз на сделку и всё»
Реальность
Можно, но довольно рискованно (при удаленной покупке запрашивайте максимальное количество информации у Вашего агента)

Самые частые проблемы при удалённой покупке:

• Купили не тот вид из окна
• Совсем не тот ремонт, чем на фотографиях
• Совсем другие соседи/компания
• Огромные скрытые платежи
• Невыполненные обещания застройщика/продавца
  Хороший уровень безопасности → минимум 1–2 полноценных просмотра + очень хороший юрист + проверенный агент.

Короткий совет на 2026 год

Хотите купить недвижимость в Болгарии без больших разочарований?
Забудьте мифы 10–15-летней давности.
Считайте реальные цифры 2025–2026 годов.
Не пытайтесь сэкономить на юристе и на хорошем агенте

В каком состоянии квартира передается по БГС?

• Полы — бетонная стяжка без финишного напольного покрытия.
• Стены — выровнены и покрыты грубой шпаклевкой (подготовлены под финишную отделку).
• Окна — установлены пластиковые или деревянные.
• Двери — входная металлическая дверь + межкомнатные двери.
• Электрика — разведена проводка, установлены подрозетники, но без розеток, выключателей и светильников.
• Сантехника — подведены канализационные и водопроводные трубы в ванной, туалете и на кухне, но без установки раковин, унитазов, ванны, смесителей и другой сантехники.
  Преимущества покупки квартиры по Болгарскому Государственному Стандарту

1. Значительная экономия
. Цена таких апартаментов обычно на 150–300 € за м² ниже, чем у полностью готовых к проживанию объектов «под ключ». Это отличный вариант для тех, кто хочет купить жилье в Болгарии, но ограничен в бюджете.
2. Полная свобода в дизайне
. Вы можете самостоятельно спланировать и реализовать ремонт, выбрать любые материалы, планировку и стиль интерьера. Это особенно ценно для тех, кто хочет создать уникальное пространство или заказать мебель под конкретный дизайн.
3. Инвестиционная привлекательность
Квартиры в состоянии БГС требуют минимального ухода и обслуживания до начала ремонта. Это выгодный вариант для инвесторов, которые планируют перепродать объект после отделки или сдавать в аренду.
   Болгарский Государственный Стандарт — это проверенный временем и рынком формат покупки новой недвижимости в Болгарии. Он позволяет сэкономить деньги и получить именно то жилье, которое соответствует вашим представлениям об идеальном доме.
   Если вы рассматриваете покупку апартаментов по БГС, обращайтесь к специалистам — мы поможем подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и пожелания!

1. Услуги управляющей компании (ежегодно)
   В современных жилых комплексах существует сбор за обслуживание и управление. Владелец платит за охрану, уборку комплекса, благоустройство территории, обслуживание бассейна и т. д. Счет выставляется раз в год, сумма обычно колеблется в пределах 8–15 евро/м2. Стоимость услуг управляющей компании Вашего комплекса будет прописана в договоре на управление, который Вы подпишите после вступления в собственность.
2. Налог на недвижимость в Болгарии (ежегодно)
   Налог на недвижимость взимается с любых объектов, за исключением лесов и земель сельскохозяйственного назначения. Ставка налога одинакова для физических и юридических лиц и составляет от 0,01 до 0,45 %, в зависимости от муниципалитета. Для физических лиц налог рассчитывается от оценочной стоимости, для юридических — от балансовой. Если объект является основным местом жительства, налог снижается на 50%. Сумму налога можно выплачивать поквартально равными частями. Если выплаты совершаются единовременно и до 31 марта, предоставляется скидка в 5%.
3. Коммунальные платежи (ежемесячно)
   Коммунальные платежи собственники недвижимости в Болгарии оплачивают согласно счетчиков. На электричество в Болгарии установлены два тарифа – дневной и ночной. Большинство счетов можно оплатить в ближайшем банке, в отделении почты или же подключить свой банковский счет и воспользоваться услугой автоматического снятия со счета.
4. Интернет/Телевидение
   В среднем ежемесячная оплата за интернет и телевидение составляет порядка 15-25 евро.

Этап 1. Первичная консультация
Связь с агентством: онлайн-заявка на сайте, звонок или сообщение в мессенджере.
Продавец кратко рассказывает об объекте: тип недвижимости, расположение, желаемая цена, сроки продажи.
Агент проводит первичную консультацию, отвечает на вопросы и помогает правильно оценить ситуацию на рынке.

Этап 2. Сбор информации и оценка объекта
Предоставление копий документов на недвижимость (нотариальный акт, удостоверение личности, справки об отсутствии долгов и т.д.) и актуальных фотографий.
Согласование удобного времени для доступа к объекту (осмотр специалистом агентства).
Проведение независимой рыночной оценки недвижимости с учётом текущих цен, состояния объекта, локации и спроса.
Совместное обсуждение и окончательное утверждение реалистичной продажной цены.

Этап 3. Юридическая подготовка и заключение договора
Подписание договора на оказание посреднических (риелторских) услуг.
При необходимости — оформление нотариальной доверенности (особенно актуально для дистанционной продажи).
Полная юридическая проверка объекта (проверка на обременения, ипотеки, долги, правильность предыдущих сделок).
Сбор и доработка недостающих документов, если они требуются.

Этап 4. Подготовка к продаже и запуск рекламы
Профессиональная фотосъёмка объекта (интерьер, экстерьер, вид из окон, инфраструктура).
Предпродажная подготовка: мелкий косметический ремонт, клининг, стейджинг (при необходимости).
Запуск масштабной рекламной кампании: размещение на крупнейших болгарских и международных площадках, соцсетях, партнёрских ресурсах и базах данных.

Этап 5. Поиск покупателя и переговоры
Обработка заявок и проведение переговоров с заинтересованными покупателями.
Организация просмотров объекта (лично или онлайн).
При достижении договорённостей — заключение предварительного договора (резервационного / предварительного контракта) с покупателем и получение задатка.

Этап 6. Подготовка к финальной сделке
Передача полученного задатка продавцу (за вычетом согласованных комиссий, если это предусмотрено).
Подготовка полного пакета документов и передача его нотариусу для составления проекта нотариального акта.
Согласование даты и времени сделки у нотариуса.

Этап 7. Завершение сделки
Проведение расчётов: покупатель передаёт оставшуюся сумму продавцу (обычно через банковский перевод).
Подписание нотариального акта купли-продажи в присутствии сторон (или представителей по доверенности).
Оплата всех налогов и сборов (местный налог на передачу права собственности, нотариальные и регистрационные сборы).
Регистрация сделки в Службе по вписываниям (реестр недвижимости) и Кадастре.
Официальная передача ключей, доступа и права собственности новому владельцу.
Процесс в среднем занимает от 1,5 до 4–6 месяцев в зависимости от скорости поиска покупателя, сложности документов и выбранного способа оплаты. Дистанционная продажа (без приезда в Болгарию) полностью возможна и широко практикуется в 2025–2026 годах.

Если хотите продать недвижимость максимально выгодно и безопасно — оставляйте заявку на консультацию прямо сейчас!

Подготовка недвижимости к продаже

• Сделан мелко-срочный ремонт
• Сделана генеральная уборка
• Поменяны все неработающие лампочки
• Отмыты окна и зеркальные поверхности
• Бытовая техника в рабочем состоянии
• Сантехника отмыта и в рабочем состоянии
• Вынесен весь ненужный хлам
• Добавлены «нотки» уюта (картина, ароматизатор, коврик в прихожей)
• Сделаны фотографии используя рекомендации из этой статьи

Подготовка документов к продаже

• Оригинал Нотариального акта
• «Скица» или кадастральная схема
• «Данъчна оценка», справка о налоговой оценочной стоимости объекта
• «Удостоверение за тежести»
• Декларация о гражданском состоянии (по чл. 25, ал. 8)
• Декларация об отсутствии задолженностей у собственника перед государственными органами в Болгарии (по чл. 264, ал. 1)
• Декларация о том, что собственник не является госслужащим, политиком и пр. (по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП)
• Паспорт оригинал
• Если Ваша недвижимость куплена в браке, то от супруга/супруги Вам необходимо иметь при себе доверенность на продажу недвижимости + 3 декларации.

В Болгарии существует несколько основных типов недвижимости:

Боксониера – обычно таким словом называют одно помещение, которое включает прихожую, место для сна и кухню. Площадь составляет порядка 20-35 кв.м.

Гарсониера – однокомнатная квартира 35-45 кв.м. с кухонным боксом вместо кухни. Кухонный бокс — ниша в комнате для кухонной̆ мебели с площадью 4-6 кв.м.

Квартира-студия – в такой квартире нет изолированных помещений, то есть жильё, в котором отсутствуют внутренние стены, но могут быть легкие перегородки, раздвижные ширмы, стеклянные барьеры. Жилое пространство совмещено с кухней. Площадь студий может варьироваться до 90 кв.м.

Апартаменты с двумя, тремя и более спальнями. Подобные апартаменты представляют из себя чаще всего одно общее помещение гостиная совмещенная с кухней и 1,2,3 отдельные спальни. Большой популярностью пользуются апартаменты в курортных жилых комплексах, расположенных непосредственно вблизи морских курортов или в самих курортах, с круглогодичной охраной, поддержкой, с развитой инфраструктурой: бассейнами, теннисными кортами, магазинами и пр. Удобство и функциональность таких апартаментов очевидны, так как на практике это является своим собственным «отелем в отеле». По статистике нашей компании 80% сделок на сегодняшний день – это покупка апартаментов с 1 спальней.

Мезонет. Многоуровневая квартира на двух (иногда трех) этажах здания. Отличается, как правило, большими верандами, террасами, панорамными окнами и прочими элементами «жизни под крышей». Минусы — наличие скосов в комнатах (верхнего этажа) и зачастую небольшая площадь для реальной жизни.

Частные дома/Виллы. Частный сектор распространен в сельской местности, а также в так называемых вильных зонах Болгарии. Обычно на продаже может быть либо дом целиком, либо один из этажей дома. Например, в Кошарице Вы можете приобрести небольшую виллу в закрытом комплексе со своей инфраструктурой в котором будет 10-15 владельцев вилл.

Парцел – участок земли под застройку. В «регулация» означает возможность строительства на участке того или иного объекта. Последнее время, очень популярно стало покупать участки земли под застройку дома по своему проекту.

Офисное помещение. Чаще всего данный тип недвижимости приобретают, чтобы сдавать в аренду, поэтому советуем присмотреться к офисам, которые находятся в городах, где жизнь «кипит» круглый год. И такое вложение средств будет приносить Вам ежемесячный доход круглый год. Стоит заметить, что стоимость офисных помещений Выше, чем стоимость жилой недвижимости.

Болгария позволяет выбрать недвижимость на любой вкус и цвет! От небольших студий, до шикарных люксозных домов или отелей на побережье.

1. Очень доступные цены на недвижимость
   Болгария остаётся одной из самых недорогих стран Евросоюза по стоимости жилья. В 2025–2026 годах можно найти:

• студии и небольшие апартаменты на море (Солнечный Берег, Святой Влас, Равда, Несебр) — от 30–45 тыс. €
• полноценные 1–2-комнатные квартиры в хорошем состоянии — 50–80 тыс. €
• дома с участком в сёлах или небольших городках недалеко от моря — от 60–100 тыс. €
  Для сравнения: аналогичное жильё в Греции, Испании или Португалии стоит в 2–4 раза дороже. Многие пенсионеры продают квартиру в крупном российском городе и за вырученные деньги покупают в Болгарии жильё + остаются деньги на комфортную жизнь.

2. Низкая стоимость жизни — пенсия растягивается надолго
   Стоимость повседневной жизни в Болгарии заметно ниже, чем во многих странах ЕС и даже в ряде крупных городов России (особенно если сравнивать с Москвой, Петербургом или Сочи).
   Примерные расходы на одного человека в месяц (2025–2026 гг., небольшие города и курорты):

• продукты — 200–350 €
• коммунальные услуги (включая отопление) — 80–150 €
• интернет и мобильная связь — 15–25 €
• транспорт и лекарства — 50–120 €
• кафе/рестораны (иногда) — 50–150 €
  Итого: комфортная жизнь реальна на 500–800 € в месяц. Для многих российских пенсионеров это сопоставимо или даже выгоднее, чем жить в родном городе, особенно с учётом цен на лекарства и отопление.

3. Мягкий климат и море круглый год
   Болгарское Черноморское побережье — это:

• длинное тёплое лето (май — октябрь)
• мягкая зима (0…+8 °C на побережье, редко ниже -5 °C)
• много солнечных дней (более 2200 часов в год)
• чистые пляжи и ухоженные курорты
  Для людей с проблемами суставов, дыхательной системы и сердечно-сосудистыми заболеваниями такой климат часто оказывается намного комфортнее, чем суровые российские зимы или влажная жара южных регионов.

4. Лечебные курорты, минеральные источники и спа
   Болгария — одна из немногих стран Европы, где сохранилась мощная база санаторно-курортного лечения. Поморие, Велинград, Хисаря, Сандански, Банско — десятки мест с минеральными водами, грязелечением и бальнеологией. Многие пенсионеры специально выбирают жильё недалеко от таких курортов.

5. Простая и понятная бюрократия + возможность ВНЖ
   Для пенсионеров действует специальная категория — «обеспеченный пенсионер» (виза D + ВНЖ). Минимальный размер пенсии для оформления — около 300–400 € в месяц (точная сумма ежегодно индексируется). После получения ВНЖ можно оформить постоянное проживание (ПМЖ) через 5 лет.
   Покупка недвижимости не даёт автоматического ВНЖ (как раньше), но значительно упрощает процедуру доказательства финансовой состоятельности и места жительства.

6. Культурная и языковая близость
   Болгарский язык очень близок русскому — большинство людей старше 40 лет понимают русскую речь, а многие и говорят. Менталитет, кухня, привычки — всё знакомо и комфортно. Нет языкового барьера, как в Испании или Франции.

7. Перспектива роста цен после перехода на евро
   В 2026 году Болгария окончательно перешла на евро. Исторический опыт других стран (Хорватия, страны Балтии) показывает, что в преддверии и сразу после перехода цены на популярную недвижимость (особенно у моря) обычно растут на 10–25 % за 1–2 года. Те, кто покупает сейчас, часто рассматривают это как выгодное вложение с защитой от инфляции.

Кому особенно подходит Болгария

• пенсионерам с небольшой или средней пенсией, которые хотят жить у моря без огромных расходов
• людям, уставшим от холодных зим и ищущим более мягкий климат
• тем, кто планирует проводить в Болгарии 6–9 месяцев в году (а зиму — дома)
• желающим иметь «запасной аэродром» в ЕС по разумной цене

(Иван Гончаров)

1. Введение

Итак, Вы решили продать свою квартиру в Болгарии (давайте договоримся, что дальше будем обозначать в тексте квартирой любой объект недвижимости, будь то студия, квартира, дом, таунхаус, пентхаус, отель).

Причины продажи могут быть, конечно же различные, и мы всегда надеемся, что эти причины у наших клиентов только самые позитивные! С чего начать, куда бежать, к кому обращаться, где выставлять объявление о продаже, какую цену установить, какие документы будут нужны для сделки, самому заниматься или все-таки обратиться к агентствам – эти, и многие другие вопросы у Вас возникнут на первом этом этапе.

Что необходимо сделать Вам на этом этапе, или хотя бы предварительно узнать информацию:

• Рыночная стоимость Вашей квартиры. Она будет зависеть от квартир в Вашем здании или комплексе, от стоимости в целом по курорту и от многих факторов, но более-менее реальную картину Вы сможете получить, исходя из предложений на рынке, или Вас сможет сориентировать Ваш брокер из агентства недвижимости.
• Уточните у управляющей компании, можете ли Вы продавать свою квартиру самостоятельно, через другие агентства или приоритетное право продажи прописано в договоре поддержки с управляющей компанией
• Есть ли ограничения по доступу в здание для сторонних посетителей и необходимо ли Вам будет написать письмо в управляющую компанию или оставить доверенность на вашего доверенного человека в Болгарии или Вашего агента по недвижимости, который будет проводить осмотры квартиры в вашем отсутствии – оперативный доступ зачастую становится залогом быстрой продажи квартиры

Это первый шаг к началу продажи вашей недвижимости в Болгарии. Вы сориентировались по стоимости, разобрались, как организован доступ в здание и есть ли дополнительные правила доступа. Настало время наводить красоту…

2. Наводим красоту или внешний вид квартиры

Убираем весь ненужный хлам

В процессе пользования квартирой неминуемо Вы обрастаете кучей ненужных вещей, а особенно, это касается курортной недвижимости, в которой вы зачастую проводите 1 неделю – месяц в году. Надувные круги, детские совки для песка, старые пляжные полотенца, сувениры-тарелки, которые Вы купили еще в первый год к новоселью, кружки с надписью «Болгария» и т.д. Все это убираем в коробки и отдаем либо своим соседям, либо друзьям, либо забираем себе в качестве напоминания о Вашей квартире в Болгарии.

До чего руки не доходили

Немного не закрывалась дверь, отошел плинтус, лампочка сгорела в том месте, где ее никогда не включали, розетка вышла из строя, на самой высокой лампе немного пыли – это все, что мы пытаемся максимально долго оттягивать и не делать. В случае, когда это Вам говорит жена или муж – можно тянуть время, риск получить небольшой скандал домашний и помириться. В этом случае такой вариант не пройдет – у нас есть 5-10 минут, когда потенциальный покупатель попадет в Вашу незнакомую ему квартиру, в другой мир, в ваш мир… и поверьте, он заметит и пыль на дальнем светильнике, и неработающую розетку, и чуть-чуть не закрывающуюся дверь. Исправляем все возможные мелочи, если не можем самостоятельно – вызываем мастера на все руки, который за один вечер все поправит и заменит. Небольшая затрата на данном этапе, которая поможет нам, как минимум не опускаться в цене по стоимости, а как максимум выделиться из подобных предложений на рынке. Вспомните себя, когда Вы покупали квартиру и как придирались к мелочам, которые как сами знаете делаются элементарно и быстро.

Сделайте уборку так, как никогда ее не делали

Итак, мастер или вы самостоятельно поправили недочеты по квартире, настало время навести марафет. Даже если Вы не уверены в быстрой продаже своей недвижимости – она должна быть чистой, чтобы глаз потенциального покупателя не мог ни за что зацепиться в плане недочетов по квартире и при окончательном выборе поставил плюс вашей квартире в плане чистоты. Тут особое внимание уделяем сантехнике, плите, ванной комнате, туалету. Соответственно убираем в шкафы или коробки –  специи, тарелки, кастрюли, шампуни, бритвы, зубные щетки из ванной комнаты. На данном этапе сохраняем спокойствие и умиротворенность – это все для важного дела! Если терпения и желания засучить рукава нет, а душа просится на пляж – вызываем клининговую компанию (альтернативный вариант – мужа или жену оставляем убираться), ставим им точную задачу и контролируем результат. Подумайте о запахе – он должен быть нейтральным и приятным, тут подойдет запах кофе или не сильный и приятный ароматизатор. Если Вы решились продать квартиру, то исключите запах табака, запахи животных… коту придется пожить у родственников какое-то время.

Оставляем уют

В погоне за «обезличиванием» квартиры не забудьте оставить нотки уюта, оставьте одну-две картины, небольшой цветок на окне, красивый плед. Создайте ощущение уюта в вашей квартире, чтобы потенциальный покупатель почувствовал себя «как дома», чтобы он представил уже свои магнитики на пока еще вашем холодильнике, чтобы он увидел, куда поставит чашку утреннего кофе на балконе и т.д.

Свет и пространство

Мы уже все починили, вычистили, убрали хлам и почти дошли до идеала… Вы все еще продаете свою квартиру в Болгарии? Хорошо. Тогда пробуем расширить пространство. Проверяем, что весь свет в квартире работает включается и выключается. Посмотрите, возможно ли передвинуть громоздкий диван, чтобы увеличить место в гостиной. Может быть сменить темные простыни или подушки на более светлые тона – это немного расширит пространство. Все зеркальные поверхности должны быть идеально чистые. Любимое кресло-качалка в центре гостиной – выкидываем или отдаем соседу. Максимум света – максимум пространства. У нашего потенциального покупателя должен быть полет фантазии. Он сам поставит туда кресло-качалку, когда будет нужно – может купит ее у Вашего соседа =) Сейчас переходим к мастерам фото- и видео камер, а эту главу предлагаю закончить цитатой американских риелторов:

Buy the best, you only cry once.
Покупай лучшее, один раз всплакнёшь.

3. Фото- Видео- материалы

Днями ранее мы уже сделали мелко-срочный ремонт, выбросили мусор, спрятали или уничтожили весь хлам в квартире, вкрутили лампочки и отдали кота и собаку на попечение соседу или друзьям. К нам в агентство постоянно обращаются собственники для продажи своего апартамента или дома в Болгарии и в 90% случаев пытаются убедить наших сотрудников, что они сделали максимально хорошие фотографии и что не надо лишний раз беспокоиться и, вообще, просто приводите покупателей в квартиру и они в нее обязательно влюбятся.

Все не так просто. Фотографии объекта – это реклама, которая должна стать тем рычагом, который заставит потенциального покупателя позвонить по объявлению и захотеть уже «живьем» увидеть квартиру. А для этого, нужно максимально выделиться среди других подобных предложений. Ну и в конце концов, не зря же мы всю прошлую главу убирались и приводили в порядок нашу недвижимость, чтобы в одну секунду перечеркнуть судьбу объявления ужасными фотографиями.

Покупатели, перебирая тонны объявлений в интернете о покупке квартир, а тем более, мы рассматривает покупку апартамента за границей (в Болгарии), влюбляются и отмечают те или иные квартиры по понравившимся фотографиями, а уже при посещении страны, соответственно, хотят увидеть те или иные объекты (которые на момент приезда остались актуальны), которые они уже присмотрели сидя в Сибири за чашкой чая около теплой батареи. Поэтому, так важно уделить внимание этому этапу. Опираясь на практику нашей компании, многие европейские покупатели и инвесторы (Англия, Польша, Чехия, Венгрия), которые уже имеют представление о Болгарии и информацию о жилых комплексах в Болгарии могут зарезервировать и купить недвижимость только по фото- и видео- материалам. Такие сделки не так часты, но, если соотношение цена-качество недвижимости очень приличное, то шанс на онлайн резервацию возрастает в разы. Ниже разберем стандартные ошибки при съемке недвижимости и попробуем дать некоторые рекомендации, следуя которым мы уже увеличим шанс на скорейшую продажу объекта.

Как и что фотографируем

Итого, у нас в руках мобильный телефон, и нужно максимально хорошо и как можно подробно сфотографировать нашу любимую квартиру. Самое первое и большое правило:

Держите телефон при фотографировании горизонтально. ГОРИЗОНТАЛЬНО. Договорились? (а лучше доверьте это дело профессионалам)

• Фотографируем все комнаты минимум из двух точек. Гостиную, спальню или спальни, балкон, вид из окон и вид с балкона, отдельно кухню (чтобы были видны электроприборы), ванную комнату. Небольшие помещение (кладовая, гардеробная и подобные) можно сфотографировать только от входа 1 раз.
• Сделайте больше фотографий, ненужные и некрасивые ведь всегда можно будет удалить.
• Старайтесь фотографировать из углов комнат, тогда будет более четкое представление о недвижимости и объеме помещения
• Если подъезд или подход к квартире выглядит во время съемки неприглядно, то лучше упустить эти фотографии.
• Сделайте несколько фотографий вашего жилого комплекса – даже если это зима и в комплексе может быть не наполнен бассейн, нет людей и т.д. – для многих важно увидеть в каком состоянии здание и территория в несезонное время.
• Старайтесь сделать фотографии в солнечный день.
• Избегайте попадания вашего отражения в зеркалах, а при съемке туалета не поленитесь и закройте крышку унитаза
• Не направляйте камеру на яркое окно, это может испортить кадр
• Лучший свет, конечно же естественный дневной, но, чтобы осветить комнаты равномерно – включите весь возможный свет в квартире.
• Не используйте функцию «зум» (увеличение) на смартфоне
• И помните про первое правило держать телефон горизонтально

Таким образом, фотографируя квартиру для продажи, не обязательно быть профессионалом и иметь кучу оборудования, но важно соблюдать некоторые основные правила, которые позволят Вам сделать фотографии, как минимум не хуже, а зачастую и лучше, чем фотографии на многих объявлениях в интернете. Если Вы будете продавать Вашу квартиру в Болгарии через агентство недвижимости, то скорее всего менеджеры агентства сделают самостоятельно фото- и видео- материалы для своего сайта и для тех площадок, на которых они размещают рекламу. Постарайтесь только, когда ребята приедут делать фотографии, чтобы ваша недвижимости не выглядела так, как на фото ниже… немного юмора и в следующей главе делаем серьезное лицо и переходим к подготовке документов для продажи недвижимости в Болгарии. Ведь мы только запустили процесс…

Mr. and Mrs. Seller, we are in a price war and a beauty contest, and in order for us to sell your home fast, we have to win at both.

Уважаемые собственники, мы с вами находимся в состоянии ценовой войны и на конкурсе красоты. Чтобы продать ваш дом быстро, мы должны одержать победу в обоих.

4. Текст объявления

Вы, как собственник, конечно же знаете, что ваша недвижимость самая лучшая в Болгарии, поэтому только вы и сможете максимально подробно про нее написать, а я только на всякий случай, напомню, какие параметры не забыть при составлении текста объявления.

Пишем краткое описание вашей квартиры, количество спален, количество ванных комнат, наличие террасы или балкона, качество бытовой техники и мебели. Площадь недвижимости – постарайтесь указать точную площадь, которая указана в вашем нотариальном акте (основной документ на собственность в Болгарии). Если квартира расположена на высоком этаже, то обязательно укажите есть ли лифт и работает ли он круглый год – это важно, так как большинство сделок в Болгарии все-таки курортное жилье и потенциальные покупатели хотят знать, насколько пригодна квартира к проживанию круглый год.

Да, мы сделали хорошие фотографии, но в тексте еще раз пишем какой вид из окна и указываем какой расположение квартиры относительно сторон света (южное, северное и т.д.) – это поможет потенциальному покупателю представить когда у него будет солнце в квартире, а иногда и хорошо, что квартира северная, так как покупается только для летнего отдыха, а прохлада в летние месяцы в Болгарии очень важна.

Опишите расстояние до моря в метрах, а также в минутах ходьбы. Расстояние до супермаркета, обмена валюты, медицинского центра, остановки общественного транспорта.

Если жилье курортное, то опишите пляж, а также какие развлечения есть в шаговой доступности для взрослых и детей.

Напишите про инфраструктуру вашего жилого комплекса, есть ли бассейн, охрана, фитнесс, спа-центр, парковка, живут ли собственники круглый год. В общем, напишите то, что заставило когда-то купить Вас эту квартиру. Обязательно указываем годовую таксу содержания в комплексе.

Пишем лаконично и по делу – не перехваливаем свою недвижимость!

5. Серьезная глава. Документы.

Многие собственники недвижимости, обращающиеся к нам для продажи, говорят, почему я должен подготовить какие-либо документы или заплатить за их подготовку, ведь, когда я покупал недвижимость я как покупатель все оплачивал – это в корне не так. В Болгарии, на самом деле, все нотариальные расходы по покупке недвижимости оплачивает покупатель недвижимости в 99% случаев, но, если Вы не видели предварительную подготовку документов от продавца, то это не означает, что ее не происходило и что покупатель бесплатно сделал все документы. Мы не будем рассматривать стоимость документов (она отличается по областям Болгарии, отличается кто их подготавливает, по доверенности или лично и т.д. – есть нюансы), мы просто рассмотрим список тех бумаг, которые у Вас должны быть при продаже и нотариального оформления сделки.

Список документов продавца недвижимости в Болгарии

• Нотариальный акт на недвижимость
• «Скица» или кадастральная схема
• «Данъчна оценка», справка о налоговой оценочной стоимости объекта
•  «Удостоверение за тежести», справка о том, что Ваша недвижимость не имеет каких-либо обременений (кредитов, ипотек, долгов, претензий от третьих лиц, судебных разбирательств)
• Декларация о гражданском состоянии (по чл. 25, ал. 8) – от собственника и его супруга/супруги.
• Декларация об отсутствии задолженностей у собственника перед государственными органами в Болгарии (по чл. 264, ал. 1) – от собственника и его супруга/супруги.
• Декларация о том, что собственник не является госслужащим, политиком и пр. (по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП) – от собственника и его супруга/супруги.
• Паспорт оригинал + паспорт копия (и написанные на копиях адрес регистрации и проживания)

Если только Вы вписаны в нотариальный акт, но недвижимость покупалась, когда Вы состояли в браке, то обязательно присутствие на сделке супруга/супруги. При его/ее отсутствии на сделке, Вам будет необходима доверенность + 3 декларации указанные выше (переведенные на болгарский язык)

6. С риелтором или без?

Уже подготовили квартиру, почистили, сделали фотографии? Отлично! Теперь, нам необходимо решить, обращаться все-таки при продаже нашей любимой квартиры в Болгарии к агентствам, или же продавать самостоятельно. Давайте посмотрим на плюсы и минусы вариантов.

Рассмотрим ситуацию – Вы иностранный гражданин, не постоянно проживающий на территории Болгарии и решили продать свою недвижимость. Вы, конечно, можете выставить вашу квартиру в бесплатные объявления на основные сайты России, Украины, Белоруссии, Казахстана и т.д. Но, как мы разобрали выше – по фотографиям сейчас недвижимость, а тем более в другой стране покупает совсем небольшой процент людей. Таким образом, Вам необходимо позаботиться о доступе в Ваш апартамент в Ваше отсутствие.

Размещая на сайтах объявлений страны вашего пребывания, Вы получаете довольно ограниченный круг потенциальных покупателей. И да простят меня продавцы, которые все таки умудрились продать свою квартиру в Болгарии через Авито =)

Почему мы скептически относимся к продаже квартиры в Болгарии собственником самостоятельно?

1. Необходимо ориентироваться в ценах на рынке в тех или иных районах Болгарии, а также в тех или иных комплексах. Это необходимо, что поставить за свой апартамент реальную цену.
2. В агентства недвижимости в Болгарии сливаются заявки от клиентов со всего света, что позволяет включать ваш апартамент в список осмотров для того или иного клиента – увеличивая тем самым количество осмотров недвижимости и соответственно ускоряя продажу.
3. Агентства недвижимости, которые продают в Болгарии не работают только с жителями одной страны – покупатели в Болгарии разношерстны. У нас в арсенале за годы работы были сделки и с гражданами Китая и с гражданами Южной Африки.
4. Ваш агент разместит объявление не только на сайт своей компании, но и разместит по площадкам платным/бесплатным, отправит в рассылку по компаниям-партнерам, отправит своим старым или «спящим» клиентам. Таким образом, ваша квартира попадет практически по все агентства Болгарии и в течение определенного времени объявление появиться на сайтах агентств, о которых Вы даже не знали, но которые тоже постоянно работают со своими клиентами и партнерами.
5. Агент сможет оперативно показывать вашу недвижимость, так как сегодня необходимо быстро реагировать, зачастую клиенты приезжают на осмотры на 2-3 дня и хотят видеть максимальное количество объектов, поэтому быстрая реакция вашего агента и быстрый доступ к недвижимости очень важен для продажи.
6. Уже его задача будет максимально красиво рассказать о недвижимости, а также о районе в котором она находится и о жилом комплексе.
7. Одной из первых, агенты показывают недвижимость, от которой у них есть быстрый доступ или ключи. Соответственно, наши агентства-партнеры делают также. В наших закрытых группах риелторов по Болгарии, выставляя новый объект, зачастую дополняется в конце объявления волшебная фраза – есть ключ.
8. В случае положительного результата, агентство или их адвокат примет задаток за вашу недвижимость в Болгарии и соответственно согласует с вами удобные даты сделки. Не говорим уже о том, что помогут с подготовкой документов и сопроводят всю сделку. Так как сопроводить сделку, чтобы все стороны остались довольные – будет одной из основных задач вашего агента – это его работа, это его заработок.

Я ни в коем случае не призываю Вас бежать в ближайшее агентство и отдавать на продажу вашу квартиру или дом в Болгарии. То, что написал выше – это опыт практически 7 лет работы в этой сфере в Болгарии. Наклеив объявление на дереве в Челябинске с текстом «Продам квартиру в Болгарии» – поверьте, дело с места особо не сдвинется. В этом случае мой вердикт – делегируйте эту заботу профессионалам. Шансы увеличатся в разы, также, как и после всех действий, которые мы во второй главе сделали.

7. День сделки

Настал день икс – день сделки. Скорее всего, перед нотариальным подписанием, покупатель захочет посмотреть квартиру еще раз, ведь иногда покупатели оставляют задаток (депозит) за квартиру онлайн. Правилом хорошего тона будет, если Вы сделаете небольшую влажную уборку, чтобы покупателю еще раз стало приятно, и он был полностью спокоен во время сделки. Если Вы указывали в объявлении или при подписании договора с агентством, что вся мебель и бытовая техника остается в квартире при продаже, то будьте добры ее оставить. В нашей практике были случаи, когда перед самой сделкой собственнику становилось очень жаль отдавать свой дорогой телевизор или холодильник и тем самым собственник ставит под угрозу всю сделку – будьте честными перед Вашими покупателями, перед вашим агентом и в первую очередь перед собой.

Подготовьте перед сделкой кроме документов, которые мы рассмотрели в главе выше, следующие бумаги и информацию:

1. Номер ИТН – номер, выданный электро-компанией для оплаты электричества
2. Номер ВИК – номер для оплаты счетов на воду
3. Фактуры, чеки или расписки об оплате таксы содержания в комплексе за последние годы
4. Номер телефона и E-mail управляющей компании (перед сделкой, уточните у управляющей компании Вашего комплекса или жилого здания – приезжает ли их представитель на сделку, чтобы подписать договор поддержки комплекса)

Процедура продажи недвижимости не такая сложная и не стоит переживать. Вы приедете в определенный час к нотариусу, соответственно, туда же прибудут покупатели и адвокат, который подготавливал все документы. Обязательным в Болгарии (если продавец или покупатель иностранный гражданин, не гражданин Болгарии) является присутствие переводчика.

• Проверяются данные из документов и паспортов покупателя и продавца
• Переводчиком зачитывается проект нотариального акта и подписывается в нескольких экземплярах
• Заполняются и подписываются необходимые декларации
• Весь пакет документов передается нотариусу, которые еще раз проверяет наличие документов от всех сторон и уточняет, что текст документов понятен участникам сделки и был переведен им полностью.
• Также, нотариус уточняет, была ли произведена оплата и соответственно отправляет стороны в банк для проведения взаиморасчетов
• После взаиморасчетов в банке Вы, как продавец, обязаны приехать обратно в нотариус и подтвердить, что Вы получили сумму по сделке и передать нотариусу копию платежного поручения о переводе Вам суммы от вашего покупателя.

Кто оплачивает расходы по оформлению сделки?

Если заранее у Вас не было договоренности с покупателем, что Вы делите расходы по нотариальному оформлению сделки, то все нотариальные расходы по сделке оплачивает покупатель недвижимости.

Вы, как продавец, оплачиваете изготовление документов – налоговая оценка, кадастральная схема, а также оплачиваете услуги переводчика устный перевод во время сделки и письменный перевод документов (если был необходим).

• Уборка и поддержание чистоты общих зон (лестницы, коридоры, лифты)
• Уборка и уход за придомовой территорией (газоны, дорожки, парковка)
• Полив и уход за озеленением, садами, клумбами
• Обслуживание и чистка бассейна(ов), детских площадок, спортивных зон
• Освещение территории и общих помещений
• Ремонт и обслуживание инженерных систем общих частей (водопровод, канализация, электрика в общих зонах)
• Круглосуточная охрана / видеонаблюдение / контроль доступа (в закрытых комплексах)
• Управление комплексом (работа управляющей компании, бухгалтерия, координация подрядчиков)
• Страхование общих частей (иногда)
• Использование инфраструктуры (бассейн, сауна, тренажёрный зал, паркинг — если это не отдельная плата)
  В простых городских домах (не комплексах) такса может быть минимальной или отсутствовать вовсе — там платят только за лифт, уборку подъезда и вывоз мусора.
  Как рассчитывается такса поддержки?
  Существует несколько способов расчёта (указывается в договоре с управляющей компанией):

1. По квадратным метрам — самый распространённый вариант
Цена: 6–15 € за 1 м² в год (в 2026 году средний диапазон 7–12 €/м²)
Пример: квартира 60 м² × 10 €/м² = 600 € в год
2. Фиксированная сумма для всех квартир
Независимо от площади — чаще 300–700 € в год
Выгодно владельцам больших апартаментов
3. По типу жилья
Студия — 300 €, 1-спальная — 450 €, 2-спальная — 700 € и т.д.
   В премиум-комплексах с большим количеством услуг (СПА, несколько бассейнов, охрана 24/7) такса может доходить до 15–20 €/м² или 1000–2000 € в год за квартиру. В простых домах в городах — 50–200 € в год.
   Важные моменты на 2026 год

• Обязательна ли оплата? Да, если вы подписали договор с управляющей компанией (обычно это происходит при нотариальной сделке). Неуплата может привести к штрафам, ограничению доступа к общим зонам и даже судебным искам.
• Кто устанавливает размер? Управляющая компания + собрание собственников. Раз в год (или чаще) на общем собрании можно пересмотреть сумму и услуги.
• Платить, даже если не живёте? Да, такса годовая и обязательна для всех собственников, независимо от того, сдаёте вы квартиру в аренду, живёте или объект пустует.
• Отличие от коммунальных платежей
Такса поддержки — за общее.
Электричество, вода, интернет, отопление в квартире — отдельные счётчики и платежи.
• Налог на недвижимость — это другое: 0,01–0,45% от налоговой оценки + такса за вывоз мусора (обычно 50–150 € в год).
  Полезные советы покупателям
• Всегда запрашивайте точный размер таксы поддержки до покупки — она сильно влияет на ежегодные расходы.
• Сравнивайте комплексы: 8 €/м² в хорошем комплексе лучше, чем 6 €/м² в плохо управляемом.
• Читайте договор на обслуживание — там прописаны все услуги и условия повышения таксы.
• В некоторых комплексах таксу снижают или отменяют на первый год — уточняйте.