В каком состоянии квартира передается по БГС?

• Полы — бетонная стяжка без финишного напольного покрытия.
• Стены — выровнены и покрыты грубой шпаклевкой (подготовлены под финишную отделку).
• Окна — установлены пластиковые или деревянные.
• Двери — входная металлическая дверь + межкомнатные двери.
• Электрика — разведена проводка, установлены подрозетники, но без розеток, выключателей и светильников.
• Сантехника — подведены канализационные и водопроводные трубы в ванной, туалете и на кухне, но без установки раковин, унитазов, ванны, смесителей и другой сантехники.
  Преимущества покупки квартиры по Болгарскому Государственному Стандарту

1. Значительная экономия
. Цена таких апартаментов обычно на 150–300 € за м² ниже, чем у полностью готовых к проживанию объектов «под ключ». Это отличный вариант для тех, кто хочет купить жилье в Болгарии, но ограничен в бюджете.
2. Полная свобода в дизайне
. Вы можете самостоятельно спланировать и реализовать ремонт, выбрать любые материалы, планировку и стиль интерьера. Это особенно ценно для тех, кто хочет создать уникальное пространство или заказать мебель под конкретный дизайн.
3. Инвестиционная привлекательность
Квартиры в состоянии БГС требуют минимального ухода и обслуживания до начала ремонта. Это выгодный вариант для инвесторов, которые планируют перепродать объект после отделки или сдавать в аренду.
   Болгарский Государственный Стандарт — это проверенный временем и рынком формат покупки новой недвижимости в Болгарии. Он позволяет сэкономить деньги и получить именно то жилье, которое соответствует вашим представлениям об идеальном доме.
   Если вы рассматриваете покупку апартаментов по БГС, обращайтесь к специалистам — мы поможем подобрать оптимальный вариант под ваш бюджет и пожелания!

Акт 14 — «Грубая стройка» (груб строеж)
Что это?
Акт образца 14 (или просто Акт 14) — это первый официальный этап после начала строительства. Он подтверждает, что здание достигло стадии грубого строительства (rough construction / shell stage).
Что именно построено на этом этапе:

• Несущие конструкции (фундамент, колонны, стены, перекрытия)
• Крыша
• Лестничные марши
• Часто уже вставлены окна и внешние двери
  Кто подписывает:
  Инвестор (застройщик), строитель, технический надзор, проектировщик.
  Что даёт Акт 14 покупателю:
• С этого момента можно оформлять нотариальный акт собственности на квартиру/дом (даже если внутри ещё голые стены).
• Появляется возможность брать ипотеку, прописываться, проводить сделки купли-продажи.
• Цена недвижимости на этом этапе обычно самая низкая.
  Риски:
  Объект ещё далеко не готов к проживанию — нет отделки, коммуникаций, фасада может быть без штукатурки.
  

Акт 15 — Полное завершение строительства
Что это?
Акт 15 удостоверяет, что здание полностью построено в соответствии с проектом. Это этап, когда все строительные и монтажные работы завершены, включая:

• Внутреннюю разводку электрики, водопровода, канализации, отопления
• Штукатурку, стяжку полов
• Фасад, кровлю, окна, двери
• Общие части здания (лифты, лестницы, подвалы)
  Кто подписывает:
  Застройщик, проектировщики всех частей, технический надзор, инвестор (иногда — представители собственников квартир).
  Что даёт Акт 15:
• Здание считается технически готовым, но ещё не введено в эксплуатацию.
• Можно жить, делать ремонт, подключать счётчики (электричество, вода).
• Многие покупатели заселяются именно на этом этапе.
  Важно:
  Акт 15 — основание для подготовки следующего документа. Без него невозможно получить разрешение на использование.

Акт 16 — Ввод в эксплуатацию (разрешение на использование)
Что это?
Акт 16 (или протокол образца 16) — финальный документ, который подтверждает, что здание полностью соответствует всем нормам, проекту и готово к безопасной эксплуатации.
На практике для большинства жилых зданий (категории IV–VI — многоквартирные дома, виллы, небольшие комплексы) вместо «Акт 16» выдаётся Удостоверение о вводе в эксплуатацию (Удостоверение за въвеждане в експлоатация) или Разрешение на использование (Разрешение за ползване), которое выдаёт главный архитектор муниципалитета или региональная дирекция по надзору за строительством.
Кто участвует:
Создаётся специальная комиссия, которая проверяет объект на месте. Подписывают представители надзорных органов, застройщик, собственники.
Что даёт Акт 16:

• Официальное разрешение жить и пользоваться зданием.
• Можно без проблем оформлять прописку, подключать постоянные коммунальные услуги, продавать квартиру по полной рыночной цене.
• Банки охотнее дают ипотеку именно на объекты с Акт 16.
• Повышается ликвидность и цена недвижимости.
  Важная особенность в 2026 году:
  Для жилых домов небольших категорий (самые распространённые новостройки) часто говорят просто «Акт 16», подразумевая именно удостоверение о вводе в эксплуатацию. Процедура не изменилась кардинально с предыдущих лет.

Кто может покупать землю в Болгарии напрямую?

• Граждане ЕС (включая граждан Болгарии) — могут покупать практически любые виды земли напрямую на физическое лицо: участки под строительство в населённых пунктах, придомовые территории, регулируемые участки и т.д.
• Граждане стран вне ЕС (Россия, Украина, Казахстан, Великобритания после Brexit, США, Турция и др.) — не могут напрямую владеть землёй на своё имя. Конституция Болгарии и Закон о собственности запрещают продажу земли негражданам ЕС (кроме редких исключений: наследство, международные договоры).
  Исключения:
• Идеальная доля земли под многоквартирным домом (например, 1/100 участка) — можно купить как физлицо вместе с квартирой.
• Сельскохозяйственная земля, леса, виноградники — самые жёсткие ограничения даже для граждан ЕС.
  Основной способ покупки земли для неграждан ЕС — через болгарскую компанию
  Самый распространённый и законный путь — регистрация болгарского юридического лица (обычно EOOD или OOD).
  Преимущества этого способа:
• Компания может покупать любой тип земли (в том числе участки под строительство, сельхозземлю с определёнными ограничениями).
• Вы владеете 100% акций — фактически контролируете землю.
• Стоимость регистрации — от 500–1500 € (включая уставный капитал, нотариуса, юриста).
• Процесс занимает 3–14 дней.
  Недостатки:
• Ежегодная бухгалтерия и отчёты (от 600–1500 € в год в зависимости от оборотов).
• При продаже участка продаётся либо земля от имени компании, либо акции компании.
• Коммунальные платежи на юрлицо иногда выше.

1. Выбор объекта недвижимости
2. Проверка юридической чистоты объекта
3. Резервирование (бронирование) объекта
4. Подписание предварительного договора
5. Подписание нотариального акта
6. Регистрация права собственности и последующие действия

Рассмотрим каждый этап подробнее.

1. Выбор объекта недвижимости
   Самый приятный и важный этап — подбор подходящего жилья. Рекомендуется организовать просмотровую поездку в Болгарию, чтобы лично осмотреть как можно больше вариантов. Во время экскурсии фиксируйте адреса и характеристики понравившихся объектов — это поможет вернуться к ним для более тщательного анализа.
   Задавайте все интересующие вопросы: о качестве строительства, инфраструктуре рядом, условиях оплаты, действующих скидках и акциях. Опытные менеджеры, работающие на месте, помогут быстро сориентироваться и предоставят актуальную информацию.

2. Проверка юридической чистоты объекта
   Надёжное агентство предлагает только проверенные объекты. Юристы проверяют наличие всех необходимых документов:

• строительные акты (обычно 14, 15, 16 — в зависимости от стадии сдачи объекта);
• отсутствие обременений (ипотека, кредиты, аресты);
• отсутствие долгов и претензий третьих лиц;
• разрешения на строительство;
  Общая площадь квартиры рассчитывается по внешнему периметру стен с учётом общих частей здания (коридоры, лестницы, холлы и т.д.).

3. Резервирование объекта
   После выбора объекта рекомендуется сразу внести резервационный депозит — обычно от 2000 € (иногда 1000–3000 € в зависимости от объекта и продавца). Это выводит квартиру из активного предложения и фиксирует согласованную цену.
   Важно:

• депозит невозвратный в случае отказа покупателя;
• он засчитывается в общую стоимость объекта;
• перенести его на другой объект нельзя (в редких случаях это возможно).
  Резервация надёжно закрепляет объект за вами.

4. Подписание предварительного (первичного) договора
   Предварительный договор купли-продажи составляется на двух языках — болгарском и русском (или английском), чтобы исключить недоразумения. В нём прописывают:

• полное описание объекта;
• окончательную цену;
• график платежей;
• сроки передачи права собственности;
• ответственность сторон.
  Договор индивидуален и учитывает все договорённости. Перед подписанием обязательно проверьте:
• правильность личных данных;
• характеристики объекта;
• суммы и сроки платежей.
  Если возникнут споры, разбирательства будут проходить в Болгарии по месту нахождения недвижимости.

5. Подписание нотариального акта
   Финальный этап передачи права собственности — подписание нотариального акта у нотариуса по месту расположения объекта. Это происходит после полной оплаты (или выполнения условий предварительного договора) и при готовности объекта к передаче.
   Нотариальный акт — основной документ, подтверждающий переход права собственности к покупателю. После подписания покупатель официально становится собственником.

6. Регистрация недвижимости и последующие действия
   После нотариального акта необходимо выполнить несколько обязательных процедур:

• Регистрация в Булстат (реестр BULSTAT) — в течение 7 дней с момента сделки. Для этого подаются копия паспорта, копия нотариального акта, заявление и оплачивается небольшая госпошлина (около 10–30 левов / 5–15 €). Получается идентификационный номер для иностранного собственника.
• Постановка на учёт в налоговой службе — обычно в течение 2 месяцев (иногда 2 недель) после покупки. Декларируется объект для ежегодного налога на недвижимость.
  Нотариус сам передаёт акт в районный суд для внесения записи в кадастр и реестр недвижимости.
  Покупка недвижимости в Болгарии — надёжный и понятный процесс, особенно при сопровождении опытного агентства и юриста. Это позволяет избежать типичных ошибок и спокойно оформить собственность в одной из самых солнечных стран Европы.